L’imposta cedolare secca sui canoni di affitto delle abitazioni pari al 19% o 21% rispettivamente per i contratti agevolati o concordati nei comuni ad alta densità abitativa e 21 per cento per gli altri contratti passa con il quarto decreto sul federalismo fiscale in vigore dal gennaio 2011 e sempre aventi oggetto l’agevolazione fiscale in forma di una imposta secca sostitutiva dell’Irpef piuttosto che la ben più alta tassazione ordinaria per scaglioni che partiva dal 23% fino ad arrivare al 43%.
L’intento di combattere l’evasione fiscale nel mercato immobiliare delle locazioni, affitti attraverso un abbattimento del carico fiscale in capo a colui che affitta l’immobile è la leva per smuovere il sommerso.
La Camera infatti dopo un lungo iter parlamentare acquista la fiducia.
La novità risiede nel fatto che la cedolare secca sostituisce ossia copre il pagamento dell’Imposta Irpef, le addizionali comunale e regionali, l’imposta di bollo e l’imposta di registro (poi vedremo i casi in cui l’imposta di registro continua a essere dovuta) sia nella aliquota applicata del 21% o del 19% e sempre che la locazione sia posta in essere da persone fisiche che non affittino l’abitazione nell’ambito della propria attività economica e non siano società. L’imposta cedolare secca sostituisce ossia al posto delle seguenti imposte si verserà la cedolare secca: queste imposte sono l’Irpef, l’imposta di registro sugli affitti e l’imposta di bollo sugli affitti anche nel caso di risoluzioni o proroghe tacite e non del contratto, le addizionali regionali e comunali irpef.
Chi può aderire alla cedolare secca
I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari del diritto di proprietà di un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare pertanto restano escluse le aziende ed i lavoratori autonomi.L’agevolazione prevista per la cedolare secca infatti è destinata solo alle persone fisiche titolari di immobili che affittano e percepiscono canoni che potranno scontare una imposta minore e pari al 21% e che scenderà al 19% nel caso di case ed appartamenti locati a canone convenzionale concordato e situate nei comuni individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) (bassa densità abitativa) e in quelli ad alta tensione abitativa. Rientrano anche i cosiddetti gli affitti stagionali o case vacanze ossia contratti di affitto di durata inferiore ai 30 giorni e che potranno godere della cedolare secca a partire dal 2011.
Come aderire alla nuova imposta cedolare secca sugli affitti e le locazioni
A tal fine ho scritto un post dedicato al nuovo modello Siria predisposto dall’agenzia delle entrate per la comunicazione telematica dell’adesione alla cedolare secca. Vi consiglio anche di leggere l’articolo sulla scadenza e versamento della cedolare secca per capire come andranno versati nel 2011 e nel 2012 l’acconto ed il saldo. In pratica ci sono tre metodi che si sostanziano nel modello Siria, il modello 69 per i casi in cui non è previsto l’utilizzo del modello Siria ed un ultimo nel caso delle locazioni non soggette ad obbligo di registrazione per le quali sarà sufficienti indicare il dato derivante dal canone di locazione nel 730 o nel modello Unico persone fisiche. Per i contratti che risultano in essere alla data di entrata in vigore del provvedimento ossia il 7 aprile l’opzione potrà essere esercitata anche con il pagamento dell’acconto e la successiva indicazione nel modello della dichiarazione Unico 2012 almeno questo è quanto desumo dal punto 2,1 del provvedimento. Lo stesso discorso invece non mi sentirei di farlo el caso di proroghe sempre relativamente agli stessi contratti che scadono nel corso di quest’anno per i quali sarà is possibile aderire alla cedolare nel modo visto nel precedente periodo, ma la proroga dovrà intendersi come un nuovo contratto e pertanto si dovrà scegliere il modello 69 per manifestare l’opzione.
I PRO della Cedolare Secca
Come anticipato nella guida alla cedolare secca non possiamo non negare che la cedolare secca si colloca come un istituto particolarmente vantaggioso per tutti coloro che hanno un patrimonio immobiliare locato e che potranno optare per una minore tassazione, ma lo stesso varrà per tutti coloro hanno una seconda casa e vorranno affittarla percependo canoni detassati ed agevolati fiscalmente. Questo significa che in caso di redditi dell’ultimo scaglione potremmo avere un risparmio di imposta anche di oltre 20 punti percentuali sui proventi percepiti a titolo di canone. La natura dell’imposta è quella di una imposta sostitutiva e pertanto dobbiamo chiarire cosa sostituisce: la cedolare sostituirà le imposte irpef a carico del locatore, nonchè le imposte di registro e di bollo che solitamente sono da pagare periodicamente alla scadenza, proroga e rinnovo del contratto.
I CONTRO della cedolare secca
Il rovescio della medaglia è costituito dalla richiesta da parte del legislatore di mantenere inalterato il canone anche in termini di variazione dell’indice dei prezzi ISTAT in modo da permettere al locatore di godere di una rata fissa e che proprio il locatore dovrà comunicare mediante raccomandata A/R all’affittuario. Si dovranno corrispondere degli acconti sulla cedolare secca che sono stati stabiliti nella misura del 85% dell’imposta per il 2011 e del 95% per il 2012 da versare entro la scadenza del 16 giugno ossia dell’Irpef. Non conviene solo per redditi estremamente bassi e che possiamo stimare in 15 mila euro annui.
Nessun rimborso per le imposte di registro e di bollo già versate sui contratti in essere.
Vecchie locazioni in essere
Anche le locazioni in essere potranno aderire al nuovo regime entro 60 giorni dall’approvazione del provvedimento come anche le locazioni già in essere che sono registrate oer importi più bassi rispetto a quelli effettivamente percepiti (parte dichiarata e paese in nero), o anche per i contratti di comodato gratuito che spesso nascondono intestazioni fittizie o locazioni pagate in nero.
La scadenza per farlo saranno 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto legislativo.
Aumentano le sanzioni per incentivare l’utilizzo della cedolare secca
Per indurre ad adottare la nuova cedolare secca non poteva mancare un innalzamento delle sanzioni sulla mancata registrazione del contratto di affitto o una sottostima che ora saranno più care in quanto passano dal 240% al 480% dell’imposta irpef eventualmente evasa per via della mancata dichiarazione del canone percepito (e che può arrivare fino al 400% nel caso di pagamento parzialmente dichiarato e parzialmente no in quanto per l’agenzia delle entrate è più difficile da rintracciare ed è naturale prevedere una sanzioni più elevata per disincentivare il comportamento; e per fugare ogni dubbio sono anche inibiti eventuali strumenti deflattivi del contenzioso in quanto non saranno permessi accertamenti con adesione o trattamenti di quiescenza.
Per le modalità di applicazione dovremo attendere il provvedimento dell’agenzia delle entrate che disciplinerà tempi, modalità di versamento delle imposte, eventuali codici tributo da utilizzare e come regolarizzare o registrare i nuovi contratti con la nuova imposta cedolare secca e di cui vi terrò informati nel corso dei prossimi articoli.
Approfondimento 6 aprile 2011: da un comunicato stampa dell’agenzia delle entrate in vigore il 7 aprile la norma sulla cedolare secca, anche se si potrà attendere fino al 6 giugno 2011 per la registrazione dei contratti i cui termini per l’adempimento scadono dal 7 aprile.
Il 7 aprile data da ricordare
Il 7 aprile diventa quindi la data da spartiacque per verificare i corretti comportamenti da parte dei locatori in relazione al nuovo istituto agevolativo.
Il locatore che alla data del sette aprile ha un contratto risolto, già registrato o scaduto prorogato per esercitare l’opzione alla cedolare secca dovrà solamente procedere con il pagamento dell’acconto ed indicare in dichiarazione e i redditi 730 o modello unico l’adesione. Il locatore invece che alla stessa data ha un contratto in essere o appena risolto ( da meno di 30 giorni) può esercitare l’opzione con l’utilizzo del modello 69, oppure per quelli con imminente termine di scadenza per la registrazione in caso di nuove stipule o anche semplicemente proroghe i potrà effettuare entro il 6 giugno.
