Nel mirino della Guardia di Finanza anche gli affitti in nero nelle aree universitarie: l’obiettivo di “incastrare” gli evasori è tra quelli prioritari del nuovo Governo e, del resto, l’anno scorso sono stati 3.800 gli interventi della GdF, che hanno consentito di rilevare oltre 50 milioni di euro di imponibile e quasi 7 milioni di euro di Iva evasa (dato però comprensivo del settore delle locazioni turistiche).I contratti inesistenti o quelli “fantasia” sono una piaga particolarmente diffusa quando a essere coinvolti sono gli studenti universitari. E a ribellarsi sono in pochi, benché gli stratagemmi per locare senza regole siano spesso rozzi. Pertanto se l’inquilino si rivolge al giudice, ha la quasi assoluta certezza di vedersi dare ragione e di farsi applicare le condizioni previste dai contratti a canone concordato (affitti più bassi) e rimborsare quanto pagato in più, interessi compresi.
Le tipologie
Anche quando la locazione è perfettamente regolare, è di fatto il proprietario di casa a decidere il contratto da applicare, entro un ambito di scelta peraltro limitato. Due sono infatti le tipologie di contratto possibili, entrambe prescritte dalla legge 431/98: il canone libero, (4+4 anni di durata) o il canone concordato, appositamente previsto per la locazione a universitari, di durata variabile tra sei mesi e tre anni. Le altre soluzioni in teoria adottabili (canone concordato di 3 + 2 anni oppure locazione transitoria di 1-18 mesi) offrono solo svantaggi rispetto a quello per studenti: durate superiori o mancanza di agevolazioni fiscali.
Il «4 + 4»
è il più diffuso: permette di determinare liberamente il canone iniziale da applicare nonché gli aggiornamenti periodici (in genere annuali e fissati al 100% del costo della vita Istat). Anche la suddivisione delle spese tra proprietario e studente è liberamente trattabile (in genere si allega al contratto una tabella che voce per voce stabilisce chi paga).
Rispetto all’apposito contratto di locazione per studenti universitari, le magagne dal punto di vista dei proprietario sono due. La prima (meno importante) è la limitata deduzione fiscale sul canone annuo da denunciare nella dichiarazione dei redditi: è possibile decurtare gli introiti avuti solo del 15% a titolo di forfait. Per esempio, se si sono incassati 6mila euro di canone (spese escluse), l’imponibile da denunciare è pari a 5.100 euro.
Il secondo svantaggio per i proprietari (più rilevante) è il fatto che il contratto dura otto 8 anni: solo in particolari situazioni può ridursi a 4 (ad esempio il subentro nell’appartamento del proprietario o di un familiare stretto, la vendita della casa, la ristrutturazione integrale).
Di solito i proprietari possono puntare sul fatto che sia lo studente a dare disdetta, perché non ha interesse a estendere la sua lontananza da casa, continuando a versare un canone. Ma qualche rischio c’è: i fuori-corso, che prolungano gli studi; chi intende trasferirsi nella città dove ormai ha coltivato nuove abitudini e intrecciato amicizie e magari trovato un lavoro; chi tenta di farsi rimpiazzare da un altro studente o amico, senza comunicarlo al proprietario (in quest’ultimo caso il padrone di casa può accorgersene dopo mesi o dopo anni e per potere sfrattare è costretto a fornire prove di questa occupazione senza titolo).
In gruppo
Teoricamente nulla vieta al proprietario di locare l’appartamento anche a un gruppo di studenti. Capita comunque raramente: in genere preferisce firmare il contratto solo con lo studente di cui si fida di più, magari chiedendo una fideiussione ai genitori (cioè gli adulti si impegnano, se il figlio è moroso, a versare canone più eventuali interessi). Se però il locatore è consapevole che nei locali abiterà un gruppo di studenti paganti, qualche rischio esiste. Un giudice potrebbe imporre il riconoscimento del contratto per tutti o quantomeno la nullità della locazione se il contraente principale se ne va e il rimborso dei canoni pagati in più dopo la sua partenza.
Fonte: Il Sole 24ORE
