Il mattone italiano dà segnali di rallentamento, soprattutto nei grandi centri del Nord Italia. è questo in il quadro che emerge dal primo report dell’ufficio studi Ubh, che segnala un calo del 3% del numero delle compravendite a fine anno circa a 820.000 unità, con una tenuta media dei prezzi.
Un fenomeno – quello che viene a galla – relativamente nuovo e destinato a consolidarsi nei prossimi anni: tendenza al decentramento rispetto alle metropoli fino a 70 chilometri di distanza con una forte richiesta di metrature più ampie ma privi di un budget da grande città.
La scelta cade quindi sui capoluoghi di provincia o sulle piccole città distanti anche un’ora dal luogo di lavoro, ma capaci di offrire una qualità della vita, per servizi e infrastrutture, competitiva con i centri maggiori.
Di qui, la crescita zero dei prezzi nelle grandi città (negativa al netto dell’inflazione), tranne che per le zone di pregio e l’hinterland, contro il +2-3% dei centri di media dimensione. Da Milano, ad esempio, le nuove mete sono Pavia, Lodi, Monza o Bergamo, mentre da Roma la direzione è quella della costa, con Anzio, Ostia e Latina tra i lidi più gettonati.
Numeri alla mano, a fine luglio, nelle grandi città, la media delle variazioni percentuali nominali dei prezzi sono risultate ancora positive, seppur sotto il tasso di inflazione (negative in termini reali), a esclusione dei comuni dell’hinterland metropolitano dove la crescita è stata intorno al 3%, così come nei comuni capoluogo di media grandezza e nelle zone di pregio.
I prezzi medi di vendita di un trilocale di 100 metri quadrati a Milano sono stimati in 190/1.150 euro, 650/1.200 a Roma. In ogni caso gli aggiustamenti, verso l’alto o verso il basso in relazione alle diverse tipologie di immobili, non supereranno il 4%.
Un segno di debolezza del mercato viene invece dal mondo della locazione, dove i canoni di affitto, tranne piccoli aggiustamenti, sono sostanzialmente fermi da due anni. Lo squilibrio tra canoni e prezzi rende meno interessanti i tassi di rendimento, intorno al 4,5% annuo. Sempre per un trilocale di cento metri quadrati si spendono 700/3.500 euro al mese a Milano, 800/4.500 a Roma.
Più convincente l’investimento in box e posti auto, che garantiscono ancora rendimenti tra il 5,5% e il 6,3%. Quanto al mercato del credito della casa, Ubh evidenza gli effetti della risalita dei tassi di interesse, come il ritorno al tasso fisso soprattutto nel Centro-Sud e l’allungamento del periodo di finanziamento.
“Ricordiamo che, nonostante l’allarme sul rialzo dei tassi, oggi siamo esattamente sui livelli del 2000, quando si arrivò al 4% dal 2,75% del 1999. E allora non ci fu nessuna crisi del mercato immobiliare”, ha spiegato l’ad di Rexfin Enrico Quadri.
Ma sulla crisi dei mutui e la crescita dei tassi d’interesse durante l’estate “si è fatto un po’ troppo terrorismo”, ha continuato Quadri. In Italia, nonostante la percentuale di insolventi sui mutui casa è destinata a salire, non si verificherà mai la crisi avvenuta in America.
