In genere nei contatti con l’agenzia, nei compromessi di acquisto e nei rogiti l’immobile è proposto “a corpo e non a misura”, cioè come un tutt’unico, per evitare contestazioni sul calcolo dei metri quadrati. Questa abitudine è un po’ meno praticata quando si ha a che fare con la vendita di terreni o di giardini di pertinenza all’immobile, soprattutto se si procede a dei frazionamenti e divisioni al momento dell’atto.
Ci si può chiedere quando sia indicata la misura dell’immobile, è possibile la rettifica del prezzo (in diminuzione o incremento), se la misura risulta inferiore o superiore a quella promessa? La Cassazione ha risposto in modo un po’ contraddittorio. Per esempio, con la sentenza n. 7238 del 1995 ha sostenuto che l’indicazione della misura è di per sé condizione per la possibile applicazione della rettifica. Non conta se non si sia fatto cenno, nel rogito, di un prezzo al metro quadrato, ma solo di un prezzo totale. L’indicazione della misura non ha importanza solo quando il giudice possa provare in modo convincente che le parti abbiano volutamente fatto eccezione alla norma che prevede la rettifica, perché consideravano del tutto irrilevante la effettiva estensione dell’immobile.
Altre sentenze (Cassazione n. 3985/1998) hanno preferito sottolineare la piena autonomia dei Tribunali nell’interpretare se l’indicazione della misura aveva solo lo scopo di identificare meglio, per esempio, un terreno non ancora censito catastalmente o se il venditore aveva, con altri comportamenti, dimostrato la sua buona fede.
A Parigi è conservata una barra di platino che misura esattamente un quarantamilionesimo del meridiano terrestre, cioè un metro. Quando si passa invece a misurare la superficie di un appartamento è facile scoprire che la misurazione di un metro può essere effettuata in maniera assai più elastica. Siccome il metro quadrato è il riferimento base per il prezzo (anche se nel rogito poi la vendita avviene a corpo e non a misura) una buona norma di comportamento per il potenziale acquirente, quando visita un immobile, è di farsi dare una planimetria per verificarne la scala e l’aderenza alla realtà, prendendo direttamente in loco le misurazioni.
Qui entra in gioco un aspetto davvero importante: le case non si misurano sulla base della superficie “calpestabile”, ovvero sugli spazi effettivamente utilizzabili per abitare, ma bensì sulla base della cosiddetta “superficie commerciale”.
Come si calcola? Oggi non è possibile dare una risposta univoca, perchè in materia valgono gli usi provinciali, raccolti dalle camere di commercio. In alcuni casi gli usi prevedono norme molto dettagliate.
Nella pratica però si adotta uno schema un po’ più semplificato come quello che trovi in questo link “Calcolo della superficie commerciale “.
