La nuda proprietà e l’usufrutto

• DESCRIZIONE E TABELLA PER IL CALCOLO DEI LORO VALORI

LA VENDITA DELLA NUDA PROPRIETA’
I motivi che consigliano questo tipo di contratto possono essere di diversa natura (ragioni fiscali, ereditarie, o di sistemazione di determinati rapporti, ecc.), ma la ragione prevalente sembra riguardare le persone anziane che attraverso la vendita della nuda proprietà vogliono assicurarsi una certa somma di denaro e nello stesso tempo mantenere per il resto della vita il possesso dell’alloggio nel quale abitano.
USUFRUTTO A VITA
Il diritto di usufrutto permette di mantenere il possesso dell’abitazione per tutta la vita o per un determinato periodo. L’usufruttuario può quindi abitare, dare in affitto e addirittura vendere l’usufrutto della sua abitazione. L’imposta di registro (le aliquote e le agevolazioni sono identiche a quelle della vendita della proprietà intera) si paga al momento della separazione tra nuda proprietà e usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento (si evita in questo modo la successione).
Il valore dell’usufrutto a vita si determina con l’ausilio della sottostante tabella.

Anni usufruttuario coefficiente di moltiplicazione dal 1/1/2004 Anni usufruttuario coefficiente di moltiplicazione dal 1/1/2004 da 0 a 20 38 da 64 a 66 20 da 21 a 30 36 da 67 a 69 18 da 31 a 40 34 da 70 a 72 16 da 41 a 45 32 da 73 a 75 14 da 46 a 50 30 da 76 a 78 12 da 51 a 53 28 da 79 a 82 10 da 54 a 56 26 da 83 a 86 8 da 57 a 60 24 da 87 a 82 6 da 61 a 63 22 da 93 a 99 4

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Calcolo del valore dell’usufrutto
Si prende il valore dell’intera proprietà dell’immobile (supponiamo euro 200.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale (dall’1-1-2004 è del 2,5%), si ottiene così la rendita annua = euro 200.000 X 2,5% = euro 5.000. La rendita annua viene poi moltiplicata per il valore della tabella corrispondente all’età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 51 anni) = euro 5.000 X 28= euro 140.000 (valore dell’usufrutto).
Calcolo del valore della nuda proprietà
Lo si ottiene per differenza. Nell’esempio: euro 200.000 – 140.000 = euro 60.000. Rimanendo nell’esempio, quindi, la persona che decidesse di vendere la nuda proprietà del suo appartamento (del valore di euro 200.000) incasserebbe euro 60.000, mantenendo la disponibilità dell’appartamento per tutta la vita. Il nudo proprietario invece, per disporre dell’appartamento, deve aspettare la morte dell’usufruttuario, ma in cambio assicura per sè o per i suoi eredi la proprietà futura di un appartamento del valore di euro 200.000 al prezzo di euro 60.000.

Trattandosi di una scommessa sulla vita del venditore spesso l’acquisto viene effettuato dal genitore per il figlio al quale viene intestata la nuda proprietà.
Contratto di vendita della nuda proprietà
Oltre a quanto previsto per la vendita della proprietà intera, questo contratto può prevedere le modalità del pagamento delle spese per il mantenimento dell’immobile (es: le spese straordinarie a carico del nudo proprietario) e le garanzie a tutela del nudo proprietario (mantenimento in buono stato dell’immobile, divieto di cessione del diritto di abitazione a terzi, ecc.).
Per questo motivo è necessario farsi consigliare.