• I NUOVI MOLTIPLICATORI PER STABILIRE IL VALORE DELLE SECONDE CASE
Il decreto-legge contenente la manovra finanziaria, come convertito in legge, prevede – per i beni immobili diversi dalla prima casa di abitazione – la rivalutazione dei moltiplicatori per la determinazione degli imponibili ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Si tratta dei moltiplicatori che si applicano alle rendite catastali dei fabbricati (che – ad evitare risultati erronei – devono già essere rivalutate del 5%, senza distinzione tra prime e seconde case, in base all’aumento generalizzato delle rendite urbane disposto dall’art. 1, comma 48, della legge 662/’96) e dei terreni per stabilire il valore minimo da dichiarare in caso di trasferimento degli immobili. Se il valore dichiarato nell’atto è inferiore a quello come così determinato, l’Amministrazione finanziaria può rettificarlo in base al valore di mercato dell’immobile; se è superiore o uguale, tale potere di rettifica è precluso (c.d. criterio della valutazione automatica).
I moltiplicatori – già aumentati dalla Finanziaria 2004 – risultano così variati dal decreto-legge come convertito:
– Terreni: da 82,5 a 90
– Fabbricati Gruppo D e Categoria A/10: da 55 a 60
– Fabbricati Gruppo E e Categoria C/1: da 37,4 a 40,8
– Fabbricati Gruppi A, B e C, escluse categorie A/10 e C/1: da 110 a 120
I nuovi coefficienti dovranno essere utilizzati in caso di trasferimento di immobili per i quali non ricorrano le condizioni (previste dal Testo unico dell’imposta di registro-Nota II bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima) per l’applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”. Gli stessi si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate e a quelle non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni apertesi ed alle donazioni fatte a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge.
Con analoga decorrenza (finanziamenti erogati in base a contratti conclusi dall’1.8.’04) lo stesso provvedimento ha previsto l’aumento dallo 0,25% al 2% dell’imposta sostitutiva sui mutui erogati per le “seconde case”. Più precisamente – per espressa disposizione di una norma di interpretazione autentica emanata per riparare all’equivoca formulazione della disposizione originaria (art. 2, d.l. 3.8.’04, n. 220) – l’aliquota del 2% si applica “ai soli finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, per i quali non ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis” citata.
“Seconda casa”, come cambiano le imposte sui trasferimenti
Elaborazioni dell’Ufficio studi Confedilizia
ESEMPIO A)
Compravendita di appartamento di 100 mq (non “prima casa”) in una zona media di una grande città.
1. Situazione prima della manovra:
Rendita catastale (già aumentata del 5% ex legge n. 662/’96) = €1.300
Moltiplicatore = 110
Valore imponibile = €143.000
Imposta di registro del 7%, imp. ipotecaria del 2%, imp. catastale dell’1% = €14.300
2. Situazione dopo la manovra:
Rendita catastale (già aumentata del 5% ex legge n. 662/’96) = €1.300
Moltiplicatore = 120
Valore imponibile = €156.000
Imposta di registro del 7%, imp. ipotecaria del 2%, imp. catastale dell’1% = €15.600
Differenza imposte dovute = + €1.300
ESEMPIO B)
Compravendita di appartamento di 100 mq (non “prima casa”) in una zona media di una piccola città.
1. Situazione prima della manovra:
Rendita catastale (già aumentata del 5% ex legge n. 662/’96) = €650
Moltiplicatore = 110
Valore imponibile = €71.500
Imposta di registro del 7%, imp. ipotecaria del 2%, imp. catastale dell’1% = €7.150
2. Situazione dopo la manovra:
Rendita catastale (già aumentata del 5% ex legge n. 662/’96) = €650
Moltiplicatore = 120
Valore imponibile = €78.000
Imposta di registro del 7%, imp. ipotecaria del 2%, imp. catastale dell’1% = €7.800
Differenza imposte dovute = + 650 euro
