TUTTE LE ALTERNATIVE PER UNA LOCAZIONE IN REGOLA
Rinnovi, adeguamenti, clausole: per chi ignora la normativa che regola questi elementi, stipulare un contratto di locazione può diventare una questione complicata. Soprattutto perché il rischio di firmare atti svantaggiosi per una delle due parti, in genere quella del locatario, è sempre dietro l’angolo e in alcuni casi può determinare la nullità del contratto stesso. La riforma delle locazioni, introdotta dalla legge 431/1998 e dal successivo decreto interministeriale del 5 marzo 1999, ha introdotto alcune tipologie contrattuali le cui caratteristiche sono in buona parte prestabilite.
A canone libero
Il primo contratto è quello «a canone libero». Il nome deriva dalla discrezionalità dell’accordo tra proprietario e locatario, sul canone da corrispondere e sulle altre clausole da includere. La legge stabilisce soltanto la durata minima: quattro anni, scaduti i quali il rinnovo per altri quattro è automatico, salvo alcune eccezioni.
A canone concordato
La seconda tipologia, più vantaggiosa per gli inquilini, è quella del contratto «regolato», noto anche come contratto «a canone concordato», della durata obbligatoria di tre anni più automatico rinnovo per i due successivi. Il vantaggio per l’inquilino è dato dall’entità del canone d’affitto, in genere inferiore al prezzo di mercato perché contrattato su base locale tra associazioni d’inquilini e proprietari. Ma il contratto concordato prevede benefici anche per il proprietario, che ha diritto a uno sconto sull’Irpef e sull’imposta di registro nei Comuni ad alta densità abitativa, più un’eventuale riduzione dell’Ici (di entità stabilita dalla singola amministrazione). Tutti i capoluoghi di provincia hanno stipulato accordi territoriali, insieme a Comuni più piccoli come ad esempio Ragusa, Mogliano Veneto e Casale Monferrato. Bologna rappresenta un caso particolare, poiché è l’unica città ad aver addirittura azzerato l’Ici a carico dei locatori.
Oggi è possibile ottenere un contratto a canone concordato anche nei Comuni in cui non siano stati stipulati accordi. Il decreto ministeriale del 14 luglio 2004 prevede infatti che nei Comuni in cui non esistono accordi si possano stringere contratti basati sul patto concluso nella città più vicina e «demograficamente omogenea». Questo permette di aggirare i ritardi o le inefficienze delle amministrazioni locali e delle associazioni nelle contrattazioni.
Mancato decollo. «Nonostante i provvedimenti presi, però, i contratti a canone concordato stentano a decollare – spiega Carmela Rozza, segretario generale del Sunia di Milano, sindacato di inquilini e assegnatari (www.sunia.it) -. Il motivo è che si propongono sgravi fiscali ai proprietari che in genere non stipulano regolari contratti; in altre parole, sono “sgravi sul nero”, su canoni normalmente non dichiarati, per cui comunque non vantaggiosi. La seconda ragione è che quando si beneficia di sgravi si apre la possibilità di essere sottoposti a controlli fiscali, possibilità che molti proprietari preferiscono evitare. Infine il contratto a canone libero garantisce completamente i locatori e permette loro di inserire nell’atto clausole molto vantaggiose».
Transitorio
La terza tipologia è quella del contratto «transitorio», la cui durata va da uno a 18 mesi. Per poterlo stipulare, il proprietario o l’inquilino devono dichiarare di avere la momentanea necessità di affittare l’immobile. La riforma ha introdotto anche il contratto «transitorio per studenti», stipulabile nei Comuni sede (anche distaccata) di Università. Anche in questo caso la durata è stabilita per legge (minimo sei mesi, massimo tre anni), e il tetto che il canone non può superare è determinato dagli accordi territoriali.
Completamente libero
Il contratto «completamente libero», invece, è regolato dal Codice civile; rientrano in questa categoria le locazioni per finalità turistiche, per le case di lusso, le ville o gli immobili sottoposti a vincolo storico-artistico. La forma scritta è divenuta obbligatoria nel 2005. è d’uso concedere una caparra al locatore e la disdetta è automatica al termine del periodo pattuito.
Fonte: Il Sole 24 Ore
