Detrazione interessi passivi pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili.
Agevolati per il prestito e per gli oneri sostenuti
Attenzione alle agevolazioni per la casa. Esistono, infatti, dei vantaggi fiscali connessi alla stipula di mutui ipotecari, che consistono in una detrazione del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori pagati nell’anno. Per poterne fruire occorre seguire una serie di regole, stabilite dalla normativa e dalla prassi.
Il contratto
La detrazione del 19% si applica agli interessi passivi, e relativi oneri accessori, pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili. Nelle istruzioni alla compilazione di Unico – Persone fisiche è specificato che non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e gli interessi derivanti da finanziamenti diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili. Non hanno, quindi, diritto alla detrazione gli interessi pagati a fronte di un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l’acquisto della casa di abitazione, tenuto conto che si tratta di un’operazione finanziaria diversa da quella di mutuo, anche se a essa collegata; a tale fine non rileva la circostanza che le due operazioni siano effettuate presso diverse banche ovvero presso la stessa (circolare 50/E del 12 giugno 2002).
Il prefinanziamento si verifica quando la banca non eroga il mutuo al rogito, e quindi nel momento in cui l’acquirente paga il venditore, ma solo dopo l’iscrizione dell’ipoteca (operazione eseguita dal notaio che richiede circa 15 giorni di tempo una volta acquisita la proprietà). In questi casi la banca concede un prefinanziamento, su cui si pagano interessi diversi e più alti di quelli del mutuo.
La finalità del mutuo
Come è noto la detrazione del 19% compete per i mutui stipulati per l’acquisto o la costruzione dell’immobile da adibire ad abitazione principale. Secondo la circolare 15/E del 20 aprile 2005 dell’agenzia delle Entrate, tale motivazione può risultare dal contratto di mutuo, dal contratto di acquisto dell’immobile, da altra documentazione rilasciata dalla banca su apposita richiesta del contribuente. In assenza della documentazione comprovante che il mutuo è stato stipulato per l’acquisto o la costruzione dell’abitazione principale, non può essere riconosciuta la detrazione. Parimenti la stessa non può essere riconosciuta qualora, trattandosi di mutui misti, non risulti l’importo riferibile all’acquisto o alla costruzione.
Gli oneri accessori
La detrazione del 19%, da calcolarsi sul limite massimo di 3.615,20 euro (per i mutui finalizzati all’acquisto) e di 2.582,28 euro (per i mutui finalizzati alla costruzione dell’immobile ), va rapportata agli interessi passivi e agli oneri accessori al mutuo, pagati nell’anno. Tra gli oneri accessori detraibili, unitamente agli interessi passivi, si comprendono l’onorario del notaio con riferimento alla stipula del contratto di mutuo, le spese che il notaio sostiene per conto del cliente quali, per esempio l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato (circolare 95/E/2000). In sostanza, gli oneri accessori che danno diritto alla detrazione sono costituiti dalle spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Per quanto riguarda le spese per l’assicurazione dell’immobile, l’agenzia delle Entrate ha chiarito che non danno diritto alla detrazione, non rinvenendosi il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo (circolare 15/E del 20 aprile 2005).
La capienza del mutuo. In caso di mutuo contratto per un importo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto o la costruzione dell’immobile da adibire ad abitazione principale (comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori) l’agevolazione deve essere commisurata all’ammontare del costo sostenuto.
Nel caso di costruzione questo importo risulterà dalle fatture emesse dalle varie imprese che hanno concorso alla realizzazione del manufatto. Nel caso di acquisto dell’immobile, il costo sostenuto risulta dalla sommatoria del valore dell’immobile indicato nel rogito (anche se diverso da quanto effettivamente pagato), nonché degli altri oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto.
Fonte: Il Sole 24 Ore
