Decreto legislativo di attuazione della Legge 210 del 2004
Tutela degli acquirenti
Dal 21 luglio 2005 sono maggiormente tutelati i diritti patrimoniali di chi acquista o intende acquistare un immobile da costruire (che sia ancora da edificare purché siano stati già richiesti tutti i permessi), o un immobile la cui costruzione non sia ancora stata ultimata ovvero la cui edificazione sia ad uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.
Da questa data, infatti, entra in vigore il decreto legislativo n. 122 del 2005, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005, che ha dato esecuzione alla delega contenuta nella legge n. 210 del 2004, imperniata sul principio costituzionalmente garantito della salvaguardia del risparmio popolare all’accesso all’abitazione.
Il decreto in esame appronta concreti mezzi di protezione a favore di tutti gli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione, nel caso in cui il costruttore degli stessi si possa trovare ad affrontare una situazione di crisi, sia cioè sottoposto ad una procedura espropriativa o ad una procedura concorsuale (come il fallimento).
A chi interessa
Per questo motivo la normativa delinea in maniera ampia la figura dell’acquirente (che deve essere una persona fisica), ricomprendendovi ed estendendo in tal senso la tutela anche a chi, sebbene non socio, abbia preso accordi con una cooperativa edilizia per avere assegnata una casa che deve essere ancora costruita e a chi abbia stipulato un contratto, compreso quello di leasing, per il trasferimento differito al momento dell’avvenuta costruzione della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento (come l’usufrutto).
Allo stesso modo viene definito il concetto di costruttore, quale parte alienante dell’immobile da costruire o in corso di costruzione, che può essere un imprenditore o una cooperativa e comunque, pur non rivestendo la qualifica di edile, abbia assunto l’obbligo di costruire o ultimare il fabbricato.
Come funziona
La normativa si caratterizza, come detto, per i mezzi attraverso i quali la tutela viene attuata: specificazione del contenuto del contratto preliminare, obbligo di fideiussione (che deve essere consegnata all’acquirente al momento della stipula del contratto preliminare o equiparato, o in un momento anteriore, per l’intero importo garantito) a cui si aggiunge la polizza assicurativa decennale (da consegnare al momento del trasferimento della proprietà), a garanzia dei vizi dell’immobile (rovina o gravi difetti costruttivi) indicati nell’art. 1669 c.c.
Le norme in tema di fideiussione e di assicurazione trovano però applicazione solo qualora il permesso di costruire sia stato richiesto a partire dal 22 luglio 2005.
Altre novità
Viene inoltre istituito un Fondo di solidarietà al fine di assicurare un indennizzo agli acquirenti di beni immobili da costruire che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa. L’accesso alle prestazioni del Fondo è consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato
